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사람들이 콘도와 코압을 혼동하는 이유

콘도와 코압은 가장 중요한 소유권을 비롯하여 많은 부분에서 차이가 많지만 사람들은 많이 혼동합니다. 이유는 원래 유럽에서 개인 주택이 아닌 아파트 스타일 건물들을 보통 콘도라고 불렀기 때문인가 같습니다. 같은 빌딩이지만 매달 렌트비를 내면 아파트, 유닛 마다 주인이 있고 공동 사용구역에 한해 돈을내는 스타일을 콘도라고 생각 하는 분도 많고 여기에 개인 주택이 아닌 다세대 주택, 타운 하우스를 콘도로 알고 계신 분도 많습니다. 부동산 전문가들이 보는 웹사이트에서는 콘도와 다세대 주택, 타운하우스는 따로 구분합니다. 그런데 종종 콘도 속에 한 종류로 코압을 분류하는 경우가 많아서 조심하여야 합니다.

콘도는 건물 스타일보다는 소유권 유무로 판단하는것이 바람직 합니다. 콘도는 개인 주택 소유자와 똑 같은 권리를 가집니다. 다만 HOA즉 공동지역의 관리비를 따로 내게 됩니다. 코압 처럼 입주를 원하는 사람은 이사회의 동의를 얻어야 합니다. 그러나 코압처럼 까다롭지 않고 기간도 짧습니다.

한국에 거주하는 분들이 미국에 부동산 투자를 할때 콘도가 코압보다 당연히 좋으며 특히 뉴욕 만하탄과 같이 일반 주택이 드문 곳에서는 콘도를 권하고 싶습니다. 다만 클로징 비가 코압 보다 많습니다.

요즈음 뉴욕에 새로짓는 고층 빌딩은 사업 용 빌딩을 제외하고는 거의 콘도입니다.



뉴욕은 코압의 도시

뉴욕의 아파트는 Cooperatives (Co-ops)가 80%를 차지합니다. 뉴욕에서 좀 오래된 아파트를 구입하시려고 하면 대부분 아파트가 코압임을 피부로 느끼시게 됩니다. 많은 한국 분들은 코압을 피해 발견하기어려운 콘도를 찾으시려고 노력합니다. 원인은 까다로운 코압의 이사회와 복잡한 규칙 때문으로 보입니다. 다른 도시들은 어떠신지 궁금합니다.

콘도에도 이사회 (A board of directors)가 있지만 코압에서는 이사회가 매우 큰 권한을 가지고 있습니다. 코압은 하나의 주식회사 형태이며 각 아파트에 사는 사람들은 주인이라기 보다는 주주입니다. 이사회의 이사는 입주자 중에서 선출합니다. 코압은 여러종류가 있으며 각 코압마다 특유의 기준과 규율을 가지고 있습니다. 따라서 코압에 사실려면 코압에서 요구하는 조건들을 갖추어야 하며 반드시 인터뷰를 퉁과하여야 합니다.

코압 인터뷰가 쉽지 않은 관계로 코압 인터뷰 준비 요령 책자들이 일반 서점에도 많이 나와 있을 정도입니다. 인터뷰에서는 이미 제출된 서류들을 확인하고 만일에 대비하여 충분한 여유자금을 가지고 있는지 확인하며 그외 여러 가지 질문을 받게됩니다. 일반적으로 외국인들이 코압에 지원해서 성공하기는 매우 힘들다고 하지만 준비를 철저히 하면 가능합니다.

코압은 보통 다운 페이먼트를 20% 정도하게 되며 일반적으로 집값은 콘도에 비해 1/3 정도 저렴합니다. 다만 메인테넌스 비가 코압이 비싸지만 택스와 같이 합쳐져서 나온 금액입니다.

코압을 임대하는 경우, 코압마다 정책이 다름으로 투자 목적으로 코압을 구입하시는 분은 구입 전에 이문제를 신중히 알아보셔야 합니다. 어떤 곳은 렌트가 아예 안되는 곳이 있고 제한을 두는 곳도 많습니다. 그런가 하면 주인은 거주할 수 없고 렌트만 해야 하는 곳도 있습니다. 또 인컴 상한선을 두는 코압도 있습니다. 그리고 코압은 회사가 주인임으로 코압의 재무구조가 건실한지도 철저히 알아보실 필요가 있습니다.

이렇게 까다로운 코압이지만 최근에는 한인들도 코압에 많이 살고 있고 문의하시는 분도 많이 생겼습니다.

요즈음 짓는 뉴욕의 새 건물들은 거의 콘도입니다. 아마도 코압 유행 기간이 지나고 있는 것 같습니다. 그러나 뉴욕시내에 우아하고 고풍스런 코압을 보면 코압에 살고 싶은 마음이 자주 우러나기도 합니다.



팬데믹속에 뉴욕 렌탈 마켓 전망


팬데믹 때문에 뉴욕의 모든 경제가 심각한 퇴보를 보이고 있습니다. 부동산 마켓 그중에도 가장 큰 부분을 차지 하는아파트 렌트 시장은 충격이 심합니다. 현재는 일년 중 가장 렌탈 마켓이 활발할때 임에도 불구하고 지금은 최저점을 보이고 있습니다.

많은 사람들이 일자리를 잃어서 현재 거주하는 아파트를 떠나고 있고 재택 근무로 인해 뉴욕을 떠나 부모나 친척 집에서 일하는 사람도 많습니다. 그리고 수많은 유학생들이 학교가 온라인 강의로 전환함에 따라 각자 자기나라로 돌아갔습니다. 더 큰 문제는 최근 뉴욕의 코로나 발생이 현저히 줄어들고 있음에도 불구하고 점점 현재의 상황이 어느 싯점에서 확실히 끝날 것이라는 희망이 시간이 갈수록 점점 희미해져 가고 있다는 것입니다.

가장 믿고 있는 백신도 바이러스의 변이로 인해 효과가 없을지 모른다는 이야기가 돌고 있고 항체도 생각보다 생기지도 않고 쉽게 사라진다는 보도, 제2차 제3차의 만연 가능성, 모든 학교의 다음학기도 온라인으로... 등등, 어두운 전망이 대세입니다.

현재 뉴욕 아파트 렌트 상황은 관망하는 단계로 보입니다. 학교의 개학이 불확실하고 자택 근무가 일시적인 상태가 아닌 영구적인 형태로 전환될지 모르기 때문에 비록 현재 아파트의 계약 기간이 끝나도 재 계약이나 뉴 계약을 맺지 못하고 있습니다. 실제로 아파트 리스팅에 대한 온라인 서치는 최근 상당히 증가하는 추세이지만 정작 문의하는 사람들이 매우 적은 것이 현재의 상태를 잘 보여주고 있습니다.

그렇지만 이러한 상태가 계속된다면 뉴욕의 특성상 렌트비가 많이 떨어질 것 같지는 않고 소폭 하락이 예상됩니다. 대신 한달 무료, 두달 무료, 모든 부속 시설 사용료 면제, 전기세 감면 등 여러 부차적인 서비스 제공이 예상됩니다. 그리고 렌트비 절약을 위해 롬메이트로 눈을 돌리시는 분도 당분간 늘것 같습니다.

그러나 항상 그래왔듯이 잠깐의 주춤시기를 거친후 뉴욕은 이러한 위기를 또 다른 발전의 기회로 삼아 전진할것으로 기대되며 렌트시장 역시 활성화 되리라 확신 합니다.